Derecho Urbanístico
El interior de Almería y la Costa acogen un número significativo de edificaciones construidas sin licencia o fuera del planeamiento, especialmente en suelo no urbanizable común. La Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, conocida como LISTA, y su Reglamento aprobado por el Decreto 550/2022 establecen el marco para regularizar estas edificaciones mediante la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
Fau & Loustau Abogados asesora a propietarios que desean legalizar su vivienda o comprobar si la que quieren adquirir puede obtener el reconocimiento AFO. Tramitamos el expediente ante el ayuntamiento competente, aportamos la documentación técnica en colaboración con arquitectos de confianza, y defendemos al cliente frente a expedientes de disciplina urbanística, órdenes de demolición y sanciones.
También gestionamos la obtención de licencias de primera ocupación, certificados de antigüedad, cédulas urbanísticas e informes sobre el régimen urbanístico aplicable. Nuestro conocimiento de los ayuntamientos de la zona y de la normativa LISTA nos permite ofrecer respuestas concretas sobre la viabilidad de cada caso antes de asumir el coste del procedimiento.
Cómo le ayudamos
- Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) bajo LISTA
- Legalización de viviendas en suelo no urbanizable común
- Licencias de primera ocupación y cédulas de habitabilidad
- Certificados de antigüedad de edificaciones
- Defensa frente a expedientes de disciplina urbanística
- Recursos contra órdenes de demolición y sanciones
- Informes de viabilidad urbanística previos a la compra
- Tramitación de cédulas urbanísticas ante el ayuntamiento
- Alegaciones en procedimientos de planeamiento
- Asesoramiento en deslindes y clasificación de suelos
Nuestro proceso
Estudio preliminar
Revisamos la situación catastral, registral y urbanística del inmueble para valorar la viabilidad del expediente.
Documentación técnica
Coordinamos con el arquitecto el certificado de antigüedad, la memoria técnica y los planos exigidos por LISTA.
Presentación ante el ayuntamiento
Presentamos la solicitud AFO o la licencia correspondiente junto con toda la documentación requerida.
Alegaciones y requerimientos
Respondemos a los requerimientos municipales y defendemos el expediente hasta su resolución favorable.
Resolución e inscripción
Obtenida la declaración AFO, la inscribimos en el Registro de la Propiedad para dar seguridad jurídica a la finca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una declaración AFO y qué efectos tiene?
Es la resolución municipal que reconoce que una edificación irregular está en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación porque ya no puede ser objeto de restablecimiento de la legalidad. Permite mantener el uso actual, contratar suministros y acceder a obras de conservación y, con la Ley LISTA, también de rehabilitación.
¿Qué requisitos exige la Ley LISTA para obtener el AFO?
La edificación debe tener al menos seis años desde su terminación, no estar incursa en expediente de disciplina urbanística ni orden de demolición, ubicarse en suelo apto según la normativa y cumplir las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad. La Ley 7/2021 amplió el ámbito a todo tipo de suelos y usos.
¿Puedo comprar una vivienda AFO con hipoteca?
Es posible pero complicado. Muchas entidades financieras son reacias a conceder hipoteca sobre viviendas en situación AFO por su valoración restringida. Nuestro despacho realiza el estudio previo y le orienta sobre las opciones reales de financiación antes de comprometer arras.
¿Qué ocurre si recibo una orden de demolición?
Debe actuar con urgencia. Los plazos para recurrir son muy breves, habitualmente un mes en vía administrativa. Analizamos si la infracción está prescrita, si cabe declaración AFO o si procede recurso contencioso administrativo ante los tribunales de Almería.
¿La declaración AFO permite hacer reformas?
La Ley LISTA de 2021 amplió las obras permitidas a las viviendas AFO, autorizando no solo obras de conservación sino también de rehabilitación. Las obras deben contar con licencia municipal y respetar la configuración original del inmueble. Asesoramos sobre qué actuaciones son viables en cada caso.
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