Droit de l'Urbanisme
L'intérieur d'Almería et la côte abritent un nombre significatif de constructions édifiées sans permis ou en dehors du plan d'urbanisme, notamment sur sol non urbanisable. La Loi 7/2021 d'Impulsion pour la Durabilité du Territoire d'Andalousie, connue sous le nom de LISTA, et son Règlement approuvé par le Décret 550/2022 établissent le cadre pour régulariser ces constructions par la déclaration d'Assimilé Hors Ordonnancement (AFO).
Fau & Loustau Abogados conseille les propriétaires souhaitant légaliser leur logement ou vérifier si celui qu'ils envisagent d'acquérir peut obtenir la reconnaissance AFO. Nous traitons le dossier auprès de la mairie compétente, fournissons la documentation technique en collaboration avec des architectes de confiance, et défendons le client face aux procédures de discipline urbanistique, ordres de démolition et sanctions.
Nous gérons également l'obtention de permis d'habiter, certificats d'ancienneté, certificats d'urbanisme et rapports sur le régime urbanistique applicable. Notre connaissance des mairies de la région et de la réglementation LISTA nous permet d'apporter des réponses concrètes sur la viabilité de chaque cas avant d'engager les frais de la procédure.
Comment nous vous aidons
- Déclaration d'Assimilé Hors Ordonnancement (AFO) sous LISTA
- Légalisation de constructions sur sol non urbanisable
- Permis d'habiter et certificats d'habitabilité
- Certificats d'ancienneté de constructions
- Défense face aux procédures de discipline urbanistique
- Recours contre les ordres de démolition et sanctions
- Rapports de viabilité urbanistique préalables à l'achat
- Obtention de certificats d'urbanisme auprès de la mairie
- Observations dans les procédures d'aménagement
- Conseil en bornage et classification des sols
Notre processus
Étude préliminaire
Nous examinons la situation cadastrale, registrale et urbanistique du bien pour évaluer la viabilité du dossier.
Documentation technique
Nous coordonnons avec l'architecte le certificat d'ancienneté, le mémoire technique et les plans exigés par LISTA.
Dépôt auprès de la mairie
Nous déposons la demande AFO ou le permis correspondant avec toute la documentation requise.
Observations et demandes complémentaires
Nous répondons aux demandes municipales et défendons le dossier jusqu'à son aboutissement favorable.
Décision et inscription
Une fois la déclaration AFO obtenue, nous l'inscrivons au Registre de la Propriété pour assurer la sécurité juridique du bien.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une déclaration AFO et quels sont ses effets ?
C'est la décision municipale reconnaissant qu'une construction irrégulière est en situation d'Assimilé Hors Ordonnancement parce qu'elle ne peut plus faire l'objet d'un rétablissement de la légalité. Elle permet de maintenir l'usage actuel, de souscrire des contrats de fourniture et d'accéder à des travaux de conservation et, avec la Loi LISTA, également de réhabilitation.
Quelles conditions exige la Loi LISTA pour obtenir l'AFO ?
La construction doit avoir au moins six ans depuis son achèvement, ne pas faire l'objet d'une procédure de discipline urbanistique ni d'un ordre de démolition, être située sur un sol approprié selon la réglementation et respecter les conditions minimales de sécurité, salubrité et habitabilité. La Loi 7/2021 a élargi le champ à tous types de sols et d'usages.
Puis-je acheter un bien AFO avec un prêt hypothécaire ?
C'est possible mais compliqué. De nombreux établissements financiers sont réticents à accorder un prêt hypothécaire sur des biens en situation AFO en raison de leur évaluation restreinte. Notre cabinet réalise l'étude préalable et vous oriente sur les options réelles de financement avant de verser des arrhes.
Que se passe-t-il si je reçois un ordre de démolition ?
Vous devez agir d'urgence. Les délais de recours sont très courts, généralement un mois en voie administrative. Nous analysons si l'infraction est prescrite, si une déclaration AFO est envisageable ou s'il convient d'interjeter un recours contentieux administratif devant les tribunaux d'Almería.
La déclaration AFO permet-elle de faire des travaux ?
La Loi LISTA de 2021 a élargi les travaux autorisés pour les biens AFO, autorisant non seulement les travaux de conservation mais aussi de réhabilitation. Les travaux doivent disposer d'un permis municipal et respecter la configuration originale du bien. Nous vous conseillons sur les interventions viables dans chaque cas.
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