Städtebaurecht
Das Hinterland von Almería und die Küste beherbergen eine erhebliche Anzahl von Gebäuden, die ohne Genehmigung oder außerhalb des Bebauungsplans errichtet wurden, insbesondere auf allgemeinem nicht-städtischen Boden. Das Gesetz 7/2021 zur Förderung der territorialen Nachhaltigkeit Andalusiens, bekannt als LISTA, und seine durch das Dekret 550/2022 genehmigte Verordnung schaffen den Rahmen für die Regularisierung dieser Gebäude durch die Erklärung als Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
Fau & Loustau Abogados berät Eigentümer, die ihre Immobilie legalisieren oder prüfen möchten, ob eine zum Kauf stehende Immobilie die AFO-Anerkennung erhalten kann. Wir bearbeiten das Verfahren vor der zuständigen Gemeinde, reichen die technische Dokumentation in Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Architekten ein und verteidigen den Mandanten gegen städtebauliche Disziplinarverfahren, Abrissverfügungen und Sanktionen.
Wir wickeln auch die Beschaffung von Erstbezugsgenehmigungen, Altersbescheinigungen, städtebaulichen Bescheinigungen und Berichten über das anwendbare Bauplanungsrecht ab. Unsere Kenntnis der Gemeindeverwaltungen der Region und der LISTA-Gesetzgebung ermöglicht es uns, konkrete Antworten zur Machbarkeit jedes Falls zu geben, bevor die Kosten des Verfahrens übernommen werden.
Wie wir helfen
- Erklärung als Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) nach LISTA
- Legalisierung von Gebäuden auf allgemeinem nicht-städtischem Boden
- Erstbezugsgenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigungen
- Altersbescheinigungen für Gebäude
- Verteidigung gegen städtebauliche Disziplinarverfahren
- Widersprüche gegen Abrissverfügungen und Sanktionen
- Machbarkeitsgutachten vor dem Kauf
- Beantragung städtebaulicher Bescheinigungen bei der Gemeinde
- Stellungnahmen in Planungsverfahren
- Beratung zu Grenzziehungen und Bodenklassifizierung
Unser Prozess
Voruntersuchung
Wir prüfen die kataster-, grundbuch- und baurechtliche Situation der Immobilie, um die Machbarkeit des Verfahrens zu bewerten.
Technische Dokumentation
Wir koordinieren mit dem Architekten die Altersbescheinigung, den technischen Bericht und die nach LISTA geforderten Pläne.
Einreichung bei der Gemeinde
Wir reichen den AFO-Antrag oder die entsprechende Genehmigung mit der gesamten erforderlichen Dokumentation ein.
Stellungnahmen und Nachforderungen
Wir beantworten behördliche Nachforderungen und verteidigen das Verfahren bis zur positiven Entscheidung.
Entscheidung und Eintragung
Nach Erhalt der AFO-Erklärung tragen wir sie im Grundbuch ein, um Rechtssicherheit für das Grundstück zu schaffen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine AFO-Erklärung und welche Wirkung hat sie?
Es ist der Gemeindebeschluss, der anerkennt, dass ein irreguläres Gebäude den Status Asimilado a Fuera de Ordenación hat, weil die Wiederherstellung der Legalität nicht mehr durchgesetzt werden kann. Es ermöglicht die Beibehaltung der aktuellen Nutzung, den Abschluss von Versorgungsverträgen und Erhaltungsarbeiten sowie nach dem LISTA-Gesetz auch Sanierungsmaßnahmen.
Welche Voraussetzungen verlangt das LISTA-Gesetz für die AFO-Anerkennung?
Das Gebäude muss seit mindestens sechs Jahren nach Fertigstellung bestehen, darf kein laufendes Disziplinarverfahren oder eine Abrissverfügung haben, muss sich auf geeignetem Boden befinden und die Mindestanforderungen an Sicherheit, Hygiene und Bewohnbarkeit erfüllen. Das Gesetz 7/2021 hat den Anwendungsbereich auf alle Bodenarten und Nutzungen erweitert.
Kann ich eine AFO-Immobilie mit Hypothek kaufen?
Es ist möglich, aber schwierig. Viele Finanzinstitute sind zurückhaltend bei der Vergabe von Hypotheken für AFO-Immobilien aufgrund der eingeschränkten Bewertung. Unsere Kanzlei führt die Voruntersuchung durch und berät Sie über die realen Finanzierungsmöglichkeiten, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben.
Was passiert, wenn ich eine Abrissverfügung erhalte?
Sie müssen dringend handeln. Die Fristen für einen Widerspruch sind sehr kurz, in der Regel ein Monat im Verwaltungsverfahren. Wir prüfen, ob die Ordnungswidrigkeit verjährt ist, ob eine AFO-Erklärung in Betracht kommt oder ob ein verwaltungsgerichtliches Klageverfahren vor den Gerichten in Almería angezeigt ist.
Erlaubt die AFO-Erklärung Renovierungsarbeiten?
Das LISTA-Gesetz von 2021 hat die für AFO-Immobilien zulässigen Arbeiten erweitert und nicht nur Erhaltungsmaßnahmen, sondern auch Sanierungsarbeiten genehmigt. Die Arbeiten müssen über eine Baugenehmigung verfügen und die ursprüngliche Konfiguration des Gebäudes respektieren. Wir beraten Sie, welche Maßnahmen in Ihrem Fall möglich sind.
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